【商圈调研前期调研内容5x】 商圈调研

商业前期策划

第一章

商圈调研前期调研内容

一、城市概况分析

（一）区位（城市所在位置的介绍）

位于 xx 省（全国）的位置；

地形（平原、盆地等） 、地势（平坦或崎岖）；（二）行政规划

1．区域总面积；

2．区域四至（周围的市县、河流、山） ；

3．管辖的下级市县数量、人口。

（三）城市性质（旅游城市、工业城市等）

功能定位：旅游或工业城市；

未来功能变化：是否改变城市定位发展；

（四）交通（城市对外的海陆空交通系统）

1．水上运输；

2．公共交通（地铁、公交、出租车） ；

3．航空运输；

（五）经济发展概况

GDP

CIP

住房开工率

失业率

消费品零售总额

城乡居民的人均可支配收入

居民收入及支出

城乡居民储蓄存款余额（六）经济发展模式

内向型经济类型；

外向型经济类型；

密集型经济类型（劳动、资本、技术）；（七）产业发展

主导产业；

各产业比例；

各产业增长值。

（八）经济发展未来规划

1．基本指标

GDP

CIP

GNP

④ 经济增长速度

⑤ 住房开工率

⑥ 失业率

⑦ 消费品零售总额

⑧ 城乡居民的人均可支配收入

⑨ 居民收入及支出

2．发展模式 ( 产业结构的比例变化 )；

3．产业发展（新兴产业的引入）

4．基本设施布局和建设；

5．重大市政工程、公共建筑信息；

（九）群众富裕程度

人均 GDP;

恩格尔系数；

可支配收入；

（十）群众消费水平

零售商品销售额；

私家车数量；

旅游业

餐饮业

娱乐业

（十一）城市规划

城市产业、居住、商业空间布局现状以及未来；

（十二）城市人口

数量

结构

不同年龄层次的人口数量

男女人口结构

不同受教育水平的人口数量

流动人口与常住人口结构

城镇人口结构

不同行业人口结构

不同产业人口结构（一、二、三产业）

人口变化趋势

新生儿出生率

死亡率

（十三）城市文化

历史层面；

市场现状；

居民城市心态；

居民幸福度；

人口迁入量。

6. 重大人文活动（如运动会对城市的影响 ）

二、地块调研分析（能够导入的客流）

（一）、基本经济指标（自身项目的限制，对客户的影响）

容积率；

占地面积；

建筑面积；

绿地率；

用地性质（商业、商住、工业） ；

限高

（二）、地块分析（分析对人流的进入性）

四至

东南西北具体建筑物分布

昭示性（有无高层建筑挡住）

地势（坡度）；

地形

形状（规则与否）；

（三）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带来的人群）

商业项目分布（分析商业项目内的人口容量）

项目属性（政府或商业或学校）

② 商业形态（商场、写字楼等） ；

③ 经营产业（超市、家具等）

④ 人口容量；

⑤ 人口密度。

商业项目人容量状况；

年龄

② 职业；

③ 性别；

④ 居住区域；

⑤ 工作区域；

⑥ 受教育水平；

⑦ 收入消费水平；

⑧ 购买行为；

多久购物一次；

单次消费额；

所购产品结构档次；

购买商品时的活动范围；

购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费；

（四）、交通分析（交通条件带来的人流）

门前人行道道路（道路的物理属性）

人行道情况

道路宽度；

② 通往项目途中是否有阻挡物；

客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施 （花坛、公交站牌、绿化带） ，则客流量很容易流失。

③ 道路中间有无隔离栏；

较窄的马路， 中间无隔离带， 马路对面的人很容易过来， 这

样马路两侧的人流都可以考虑进来。

较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。

④ 有无天桥或地下通道；

人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）

平日和假日的人流量；

② 一天之内不同时段的人流量；

上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm ） ;

上午 10： 00—— 12:00；

下午 2： 00—— 5:00

晚上 7:00 —— 10:00

人行道人流情况（人流的具体特征）

年龄；

② 职业；

③ 性别；

④ 居住区域；

⑤ 工作区域；

⑥ 受教育水平；

⑦ 收入消费水平；

⑧ 购买行为；

多久购物一次；

单次消费额；

所购产品结构档次；

购买商品时的活动范围；

购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

围绕道路（围绕地块的道路物理属性）

1）道路的级别

级别（几车道）；

② 宽度；

③ 组成（人行道、快车道、机动车道） ；

④ 道路中间是否有隔离栏；

⑤ 堵车情况（堵车路段和时间段）

⑥ 道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等）

⑦ 停车；

道路两旁的停车位和停车场；

停车的方便程度 ;

是否需要等待，等待具体时间；

停车场的入口大小，车辆进入路线；

2）车流分析（从车流判断人流）

流量；

② 流向；

③ 车类；

④ 车的档次；

⑤ 车的所属地。

3）客流量（道路上的客户分析）

年龄

② 性别

③ 职业

④ 居住区域

⑤ 工作区域

⑥ 受教育水平

⑦ 收入消费水平

⑧ 主要娱乐消费

公交

1） 线路；

2） 距离（便利性）

时间距离

② 认知距离（心理距离）

③ 通往道路有无障碍物

公交车特点

车类（大客车或小客车）

② 车容量；

③ 班次；

④ 路线；

⑤ 堵车路线和时间；

公交车带来的人流量

平日和假日每天的总客量；

② 每个站点上不同时段的上下客流量；

③ 途径的站点周围有无大型建筑或商业项目

客流量）。



（分析是否存在可引进

公交带来的人流特征分析

年龄；

② 职业；

③ 性别；

④ 居住区域；

⑤ 工作区域；

⑥ 受教育水平；

⑦ 收入消费水平；

⑧ 购买行为；

多久购物一次；

单次消费额；

所购产品结构档次；

购买商品时的活动范围；

购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

地铁

距离（便利性）

时间距离

② 认知距离

③ 通道交通便利与否；

地铁特点

班次；

② 路线；

③ 站点分布；

地铁带来的人流量 ( 统计地铁上不同时间的人流数量）

平日和假日的客流总量

② 每个站点不同时段的上下车客流量

③ 载客量高峰路线和时段

④ 各站点的周围建筑物、 商业项目分析 （分析通过地铁可以带来的人流量）

(4) 地铁带来的人流量特征分析

① 年龄；

② 职业；

③ 性别；

④ 居住区域；

⑤ 工作区域；

⑥ 受教育水平；

⑦ 收入消费水平；

⑧ 购买行为；

多久购物一次；

单次消费额；

所购产品结构档次；

购买商品时的活动范围；

购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

三、商圈需求分析

（一） 划分商圈

集中商圈划分区

路程商圈划分区

（二）核心商圈

1. 确定商圈范围

沿途做出消费者实际上经过的距离， 并做上记号， 最后将这些点连接

成线，便能了解商圈的范围。 （一般来说，百货店的 65%左右的顾客

来自核心商圈， 小型商店的核心商圈在 0.8 公里之内， 顾客步行来店

在十分钟之内； 大型商场的核心商圈在 5 公里以内， 无论使用何种交

通工具来店，不超过 20 分钟）。

参考消费半径：日用品消费半径是车程 30 分钟左右，餐饮消费半径

最长可以忍受车程一小时左右。

辐射区域建筑物组成（写字楼、住宅小区、商场等）

建筑物区域人群分析（常驻人口的分析）

户数及人数；

年龄；

职业；

性别；

居住区域；

工作区域；

收入消费水平；

购买行为；

多久购物一次；

② 单次消费额；

③ 所购产品结构档次；

④ 购买商品时的活动范围；

⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

从交通条件分析可吸引客户

(1) 道路路况

① 级别（几车道）；

② 组成（人行道、机动车道等） ；

③ 平整度；

④ 宽度；

⑤ 直通道路上是否有障碍物；

⑥ 道路中间是否有隔离栏、天桥或地下通道；

认知（心理距离）

预算销售额（根据以上资料推算总销售额和来店可能性）户数 X 每户每月生活费支出 =所有项目的营业额；

户数 x 每户每月生活费支出 X 来店可能性 =某地的营业额。

（三）次商圈

1．确定商圈范围

沿途做出消费者实际上经过的距离，

并做上记号， 最后将这些点连接

成线，便能了解商圈的范围。

　 （一般来说，在次要商圈内聚集着

25%

的顾客，小型商店的次要商圈在

1.5

公里之内，顾客步行来店在

20

分钟以内； 大型商场的边缘商圈在

8

公里以外， 无论使用何种交通工

具来店平均在 40 分钟以上。）

2．辐射区域建筑物组成（写字楼、商场、医院等）

3．建筑物区域人群分析

户数及人数；

年龄；

职业；

性别；

居住区域；

工作区域；

收入消费水平；

购买行为；

多久购物一次；

② 单次消费额；

③ 所购产品结构档次；

④ 购买商品时的活动范围；

⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

从交通条件分析可吸引客户

道路路况

① 级别（几车道）；

② 组成（人行道、机动车道等） ；

③ 平整度；

④ 宽度；

⑤ 中间是否有隔离栏；

⑥ 停车；

道路两旁的停车位数量；

停车场的车位数量；

停车的方便程度 ;

是否需要等待，等待具体时间；

停车场的入口大小，车辆进入路线；

认知（心理距离）

公交

① 班次

② 线路

③ 乘客下车后的走向

④ 站点分布

⑤ 开收班时间

⑥ 等车时间

⑦ 是否堵车；

地铁

班次

② 线路

③ 乘客下车后的走向

④ 站点分布

⑤ 开收班时间

⑥ 等车时间

（三）边缘商圈

确定商圈范围

沿途做出消费者实际上经过的距离， 并做上记号， 最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。

　（一般来说， 在边缘商圈内， 聚集着 10%

的顾客，小型商店的边缘商圈在

1.5

公里以外，顾客步行来店在20

分钟以上； 大型商场的边缘商圈在

8

公里以外， 无论使用何种交通工

具来店平均在 40 分钟以上。）

辐射区域建筑物组成（住宅小区、写字楼、商场）

建筑物区域人群分析

户数及人数；

年龄；

职业；

性别；

居住区域；

工作区域；

收入消费水平；

购买行为；

多久购物一次；

② 单次消费额；

③ 所购产品结构档次；

④ 购买商品时的活动范围；

⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

从交通条件分析可吸引客户

道路路况

① 级别（几车道）；

② 组成（人行道、机动车道等）

③ 平整度；

④ 宽度；

⑤ 中间是否有隔离栏；



；

⑥ 停车；

道路两旁的停车位数量；

停车场的车位数量；

停车的方便程度 ;

是否需要等待，等待具体时间；

停车场的入口大小，车辆进入路线；

(2 ）认知（心理距离）

(3 ）公交

① 班次

② 线路

③ 乘客下车后的走向

④ 站点分布

⑤ 开收班时间

⑥ 等车时间

⑦ 是否堵车；

(4 ）地铁

① 班次

② 线路

③ 乘客下车后的走向

④ 站点分布

⑤ 开收班时间

⑥ 等车时间

四、商圈竞争分析

（一）确定竞争商圈（和自身项目相似的形成竞争关系）

1.

业态相似

2.

规模相似

3.

区位相似

4.

客户相似

（二）分析竞品商圈范围； （商圈本身的范围）

以项目为中心， 以 1-2 公里为半径画一个圆，

包括圈内的商业项目， 作为

它的商圈。（注：商圈的范围一般不要越过公路、

铁路、 立交桥、 河流等。）

（三）商圈辐射范围； （商圈覆盖的消费人群范围）

1．影响因素；

1）区域属性；

地理位置（是否是市中心，距离） ；

② 历史文化；

2）商圈规模；

面积规模；

3）商圈定位（购物中心、商业街、超市、家具城等）；

4）交通（分析重点影响）

主要交通要道分布；

② 主干线接驳；

③ 主要交通工具途径（地铁、公交）

2．绘制辐射范围图

3．商圈饱和理论

计算零售商业市场饱和系数， 测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程

度。如通过计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额， 呈现

高值时， 表明该市场尚未饱和， 因此仍具有发展零售业的潜力； 当呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售商不宜再进入此市场发展零售业。

计算商业市场饱和系数公式：

IRS



H ?RE

RF

式中： IRS——某地区某类商品零售饱和系数；

——某地区购买某类商品的潜在顾客人数；

RE ——某地区每一顾客购买某类商品的费用支出；

RF ——某地区经营同类商品零售店的营业面积总数；

以我国百货店为例：年 ISR 值 <10000 元 / 平方米，在大中城市一般均发生

亏损；ISR 值=15000 元 / 平方米，属于保本经营； ISR 值 >20000 元 / 平方米，可以实现赢利。

　ISR 值越高，则利润水平越高。

（四）商圈定位分析；

1． 档次定位；

2． 客户定位；

3． 功能定位

餐饮；

住宿；

购物；

娱乐；

4． 业态定位

专卖店；

超市；

折扣店；

零售。

5． 规划（图示各商铺的分布）

6． 规模（面积）；

7． 商铺出租价或售价；

8． 运营模式

(1) 是否有专业的运营公司（节假日活动方案等） ；

是否有专业的物管公司

租金收取；

水电费分摊；

配套设施

停车；

休息区；

小孩游玩区

（五）营业分析； （主要分析营业额）

1．赢利状况；

2．单日销售额；

3．单月销售额；

4．老客户销售额占比；

5．各类产品销售额；

（六）距离（两个商圈或商业项目的距离分析）

商业成熟的大城市中心地带， 如果两个竞争项目的距离在 500 米以内，或步行

距离在 10 分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去 A 商场

还是去 B 商场消费，因此， 这种距离是最直接的，对项目的影响也大，如果距

离在 1500 米以上，或步行距离在 20 分钟以上，对项目的影响就会比较小。

（七）客户分析；

1．客流量分析；

节假日和平日的客流量；

一天之内不同时段的人流量；

上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm ） ;

② 上午 10： 00—— 12:00；

③ 下午 2： 00—— 5:00

④ 晚上 7:00 —— 10:00

2．客户特征分析

年龄；

职业；

性别；

居住区域；

工作区域；

收入消费水平；

购买行为；

多久购物一次；

② 单次消费额；

③ 所购产品结构档次；

④ 购买商品时的活动范围；

⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；

主要娱乐消费结构。

（八）商圈内重点项目分析（重点购物中心、街或大型主力店的分析）

分析要素

开发融资；

档次定位；

客户定位；

功能定位

餐饮；

② 住宿；

③ 购物；

④ 娱乐；

业态定位

专卖店；

② 超市；

③ 折扣店；

④ 零售。

规划设计（图示各商铺的分布）

规模（面积）；

商铺出租价或售价；

商家要求；

合作条件；

② 发展计划；

③ 对物业的需求条件；

④ 装修标准；

⑤ 租金水准。

运营模式

① 是否有专业的运营公司（节假日活动方案等）；

② 是否有专业的物管公司

③ 租金收取；

④ 水电费分摊；

配套设施

停车；

② 休息区；

③ 小孩游玩区

营业分析；（主要分析营业额）

赢利状况；

② 单日销售额；

③ 单月销售额；

④ 老客户销售额占比；

⑤ 各类产品销售额；

客户分析；

客流量分析；

节假日和平日的客流量；

一天之内不同时段的人流量；

上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm

上午 10： 00—— 12:00；

下午 2： 00—— 5:00

晚上 7:00 —— 10:00

② 客户特征分析

a. 年龄；

b. 职业；

c. 性别；

d. 居住区域；

e. 工作区域；

f. 收入消费水平；

g. 购买行为；

多久购物一次；

单次消费额；



）;

所购产品结构档次；

购买商品时的活动范围；

入某商品 常在何种 型商店 ；

主要 消 构。

分析工具

略管理内部因素 价矩 IFE

目内部因素分析（ IFE 矩 ）可以按五个步 来建立：

第一步： 列出在 目内部分析 程中确定的关 因素、 采用 10-20 个内

部因素，包括 和劣 两方面；

第二步： 每个因素以 重，其数 范 由 0.0 （不重要）到 1.0 （非

常重要）；

第三步 : 每个因素 行 分。 1 分代表重要劣； 2 分代表次要劣；

分代表次要劣； 4 分代表重要 ；

第四步：用每个因素的 重乘以它的 分，得到每个因素的加 分数；第五步：将所有因素的加 分数相加，得以因素 加 分数。

加 分数的范 都是从最低的

1.0

到最高的 4.0 ，平均分

2.5

。加 分数大

大低 于

2.5

的 目内部 状况 于

劣 ，而分数大大高于

2.5 的 目内部状况 于劣 。

(2) 哈夫原

一法 在消 者的角度，前往某一商 施 生消 的概率，取决于 商 施的 面 、 模 力和 三个主要因素。

不同商 、不同性 商品的利用概率反 公式：

s j u

T ij

p ijn

j 1 T ij

式中： Pij 消 者前往商 区的可能性，

I 地区消 者到

J 商店

物的概率；

S



j



某商品在商 区的 面 ，



J 商店的 吸引力

（ 面 、知名度、促 活 等）



；

T ij



消 者从住所到商 区所需花 的 ，



I 地区到



J

商店的距离阻力（交通 、交通系 等） ；

n 不同商 区的数量， 相 争的零售商 中心或商

数；

λ指用来衡量 客因 物 型不同而 路途 的重

程度，需要通 距离 研或 行相关运算加以确

定，通常λ =2；

表示 美 或商店 模 消 者 影响的参 量，

通常 u=1；

哈夫提出，一个零售商 中心 J 消 者的吸引力可与 个商 的

魅力（主要用 面 代替）成正比（ j=1,2 ，?， n），与消 者从出 地 I 到商 J 的阻力（主要用 距离代替）成反比。

例表： _______________项目开发内部影响因素研判

影响因素

权重

评分

加权分

购物中心规规模在全市排名

投资商资金实力

项

开发商的开发资质和经验

目

项目筹资渠道

内

项目规划建筑设计处于国内领先水平

部

优

承建商资质

势

项目管理水平

取得国内大型零售商的招商承诺

项目顺应政府城市规划的方向

项目投资回报率

项

项目投资组合复杂

目

内

项目产权划分

部

项目规模过大

劣

项目投资回收期大

势

项目风险高

总计

分析结论 ：

五、市场调研的四种方式

（一）实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、消费体验方式掌握商圈基本概貌，有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

（二）访谈法

通过个别面谈、 小组座谈， 较深入了解本地零售经营从业人员、 物业开发经营商、商圈内服务人员、政府主管人员、当地居民与家庭、

异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

（三）问卷法

通过街头拦截式问卷填写、 电话问卷填写、 访谈 问卷填写、 问卷置留填写等进行调查统计及分析。

（四）参展法

参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

第二章