_调研内容及调研目标x

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1、市场研究篇

(本阶段工作目标：通过市场研究、项目本体分析、开发目标分析、消费者调查研究和商 家访谈的结果，综合对比分析，推导项目运营过程中的难点问题。以多期讨论，分 期汇报，最终形成报告的形式递交甲方。 )

(1 )商业市场研究篇 (市场部主导) 2-3天

项目商业基础市场分析

消费特点

商圈布点

商圈特征分析

项目周边商业市场专项分析(零售及服务业态分布特征、商业经营状况、档次和 商铺租售情况)

项目区域商圈调研

区域消费特征

消费年龄、人群类型结构

业态分布情况

典型项目分析

人车流量统计及分析

本项目四至情况

本项目地块周边现有商业的情况

本项目交通条件

集中商业调查

主力商业经营面积

主力店/代表商家统计分析

商业建筑装修标准(外立面、装修、 直梯、扶梯等)

经营模式

商业街调查

业态构成

主力街铺面积

主力商家/代表商家

租金水平

可参考类似案例调查(国内可参考案例)

商业面积/单层面积

主力店/代表商家

C） 楼层业态布局

d） 租售模式

e） 租金、售价水平

f） 销售情况

g） 招商情况

h） 商业运作情况

（2） 商家深度访谈，消费者调研分析 （市场部+ 策划部+招商部）1-2天

第一轮次访谈：符合本项目定位方向的汉邦合作商家初步访谈，形成商业定位方

案的数据支撑；

第二轮次访谈根据项目初规方案进行品牌商家深度访谈，针对入驻意向、建筑要

求、租赁面积、租金承受力等因素进行全覆盖的的提炼性数据摸底；

根据两个轮次的访谈和摸底，收集和整理有效的商业反馈信息，并根据区域商业

特性形成分析报告，以及商业定位报告，为项目规划设计提供依据。

消费者问卷调研：根据区域商圈的消费特征，结合本项目的商业定位，设计本项

目的《消费者调查问卷》，问卷发放数量在 800份左右，有效问卷达到 500份以

上。

（3） 市场研究总结及项目操作指向性结论。

沟通会议安排：调研第三、第四天

在市场研究周期内，汉邦会安排1-2次的与开发公司、运营公司的沟通会议，沟通调研结果, 丰满调研内容。

2、项目商业定位及规划改良建议 策划部主导

（本阶段工作目标： 梳理项目运营过程中的问题，寻找本项目发展过程中的规律，提出项

目的核心发展理念和初步策划建议，形成发展定位体系。并进行经济测算。 ）

（1 ）项目发展核心问题梳理

市场模式研究

可类比案例研究

项目问题解决出路分析

（2） 项目发展理念及发展主题（整体及各类型物业）

（3） 项目市场定位与目标客群定位

（4） 项目产品定位

产品篇

（根据项目的发展理念、定位体系及产品组合原则，在规划设计方面体现概念性构思）

企业收益（盈利模式分析）

（结合企业目标和市场情况以及产品定位， 分析与企业目标之间的冲突问题， 提出项目盈利

模式）

产品组合原则

（通过定量分析和定性分析以及借鉴相关案例， 确定物业类型在项目盈利模式下的主次原则，

合理规划各种物业类型的位置及体量）

项目产品组合规律分析

确定各种物业类型的位置、体量

以下部分放在前期策划报告中，双方合同签订后提交。

（5 ）项目招商、销售策略及运营思路

专案招商定位

招商、销售执行计划

目标客戶（购买者及承租者）

项目商业分割，业态組合规划建议 -平面规划-业态规划

功能区域分割

租赁及销售价格预判

招商策略

销售策略

项目整体运营管理策略

（6）项目包装及推广建议

项目市场定位及形象述求

推广策划建议

卖场布置

媒体策略

活动策划

客户策略

沁园春?雪

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克

北国风光，千里冰封，

万里雪飘。

望长城内外，惟余莽莽;

大河上

下，顿失滔滔。

山舞银蛇，原驰蜡象，

欲与天公试

比高。

须晴日，看红装素裹，

分外妖娆。

江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。

　惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋 祖，稍逊风骚。

一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射 大雕。

俱往矣，数风流人物， 还看今朝。