万科投资性房地产案例(4篇)

篇一：万科投资性房地产案例

　　投资性房地产两种计量模式的财务影响分析

　　投资性房地产两种计量模式的财务影响分析

　　2006年我国发布了新会计准则，引入了公允价值概念，《企业会计准则第

　　3号-投资性房地产》

　　允许企业在达到一定条件时可以选择公允价值模

　　式对投资性房地产进行计量、确认和披露。

　　2014年又进行了补充、修订，《企业会计准则

　　39号-公允价值计量》更加规范了这一计量模

　　式。但由于我国房地产市场起步晚，我冒上市房地产企业多数愿意选

　　择成本模式计量。

　　本文将通过比较两种模式对财务的影响，分析导致

　　现状的原因，并提出相应赶策。

　　金地集团初创于

　　1988年，2001年在上海证券交易所上市

　　（600383.SH,是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。

　　2013年

　　11月，公司决定对投资性房地产的后续计量由成本模式改为

　　公允价值模式，自

　　2013年

　　12月起执行。

　　考虑到满足公允价值确认的条件，并且

　　2012年收购了香港上市公司金地商置，其投资性房地产

　　后续计量按港股财报采用公允价值计量，为了统一会计政策、提高工

　　作效率，公司对会计政策进行了变更。

　　万科企业股份有限公司（股票代码：

　　000002），成立于

　　1984年

　　5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产

　　蓝筹股，总部设在广东深圳。万科采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备在资产负债表内列示。

　　投资性房

　　地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命内按年限

　　平均法计提折旧。

　　两种计量模式对资产负债率水平的影响

　　金地集团在

　　2013年将投资性房地产的后续计量模式由成本模式

　　转变为公允价值模式，所以要分析公允价值对资产负债率产生何种影

　　响，不仅要对比两

　　家公司最近几年的数据，也要比较

　　2012年金地追

　　溯调整前后的差别，如表：

　　从表

　　1来看，万科的资产负债率水平较高，六年都在

　　77%以上，而金地呈小幅下降趋势，特别是在

　　2012年调整后，负债水平都在

　　70%以下，金地在

　　2013年将成本模式转换为公允价值模式，并对

　　2012年数据进行追溯调整，这一调整，使金地资产负债水平降低了

　　2.02%。

　　采用公允价值计量在房价不断上涨的情况下会扩大投资性房地产规

　　模，增加总资产，从而降低企业的资产负债水平，更利于企业融资。

　　两种计量模式对利润的影响

　　公允价值对利润的影响表现为公允价值变动损益的增减，在房价

　　上涨，房地产市场利好的影响下，公允价值变动表现为增长，对增加

　　利润有好处，而采用成本模式，由于折旧的存在会使利润减少，也就

　　是隐藏部分利润。

　　2012年-2016年万科计提折旧对营业利润的影响比分别为

　　-0.12%、-0.12%、-0.70%、-0.64%、-0.86%，对利润总额的影响比分别为

　　-0.12%、-0.12%、-0.69%、-0.62%、-0.86%。2012年-2016年金地公允价值变动

　　收益对营业利润的影响比分别为

　　8.62%（重述）

　　32_40%、29.10%、28_12%、4.91%，对利润总额的影响比分别为

　　7.99%（重述）

　　32.18%、29.10%、27.76%、4.87%。

　　从数据来看，万科集团计提折旧对利润的负向影响不足

　　1%，而

　　金地集团投资性房地产公允价值损益对利润的正向影响大，对营业利

　　润的影响比从

　　8.62%升到

　　32.40%，再从

　　28.12%降到

　　4.91%，而投资性

　　房地产规模并未下降，公允价值对利润的影响随着市场波动变化较大。

　　影响公允价值后续计量的因素

　　影響公允价值后续计量的外部因素可能有：

　　会计准则转换的导向

　　影响，一旦采用公允价值模式将不能转换成本模式；

　　市场环境波动的影响，公允价值受市场波动影响大；

　　估值技术的影响，受市场建设短、不稳定等因素影响估值技术未能满足需求。

　　影响公允价值后续计量的内部因素可能有：

　　公允价值评估成本的考虑，上市公司每个财务报告期末都需要进行评估，增加了企业支出；

　　盈余波动的考虑，公允价值模式下投资性房地产市场价格变动会通过

　　公允价值变动损益影响公司盈余；

　　估值人员水平的考虑，在转型过程

　　中我国高级会计人员和专业评估人员缺乏。

　　推广投资性房地产用公允价值计量的建议

　　完善相关会计准则，可以考虑借鉴国际会计准则，要求投资性不

　　动产由独立评估师在资产负债表日确定的公允价值进行列报，并且在

　　确认方式上主张采用公允价值模式，这样既确定了估值的方法，也给

　　予公允价值准则上的支持。

　　建立房地产活跃市场，稳定楼市价格。

　　投资性房地产使用公允价

　　值模式的阻碍之一是没有活跃的房地产市场或房地产市场不完善，另

　　一个原因是楼市价格不稳定由此产生的利润波动大，导致企业经营不

　　稳定，因此加强宏观调控，稳定房地产价格，并在此基础上建立完备

　　的价值评估体系显得尤为重要。

　　提高相关人员素质，一是加强对高素质会计人才的培养，完善报

　　表的核算体系，二是加强对房地产评估人员的培养，房地产企业内部

　　或是专业评估机构都需要高素质的评估人员，为企业提供准确的信息。

　　[1]唐磊

　　.新形势下公允价值在投资性房地产的应用和影响分析

　　[J].投资理财，2015，（7）：88-90[2]胡晓楠

　　.投资性房地产公允价值计量模式之研究

　　.基于深国商的案例分析：[D].辽宁：沈阳工业大学，2015感谢您的阅读！

篇二：万科投资性房地产案例

　　财务管理案例

　　万科财务报表分析

　　[摘要]

　　万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿.本文通过对万科企业股份有限公司的财务分析,对其企业的未来发展进行展望。

　　[关键字]万科

　　财务分析

　　1.背景分析

　　万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

　　2.资产负债表分析

　　根据万科2009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：

　　项目

　　流动资产

　　货币资金

　　应收账款

　　预付账款

　　其他应收款

　　存货

　　流动资产合

　　增（减）%

　　34.58.5-9.5611.65-2.4.2009年6月3结构

　　%项目

　　增（减）%结构

　　%200920082009200流动负债:

　　21.616.8短期借款

　　-53.41.73.90.80.8交易性金融负109.110.00.0债

　　2.32.7应付账款

　　-5.419.810.83.12.9预收款项-25.224.120.167.672.0应付职工薪酬

　　-27.90.30.495.495.2应交税费

　　57.9-1.1-0.71财务管理案例

　　计

　　非流动资

　　其他应付款

　　产：

　　可供出售金-13.420.10.1应付利息

　　融资产

　　长期股权投1.62.02.1一年内到期的资

　　非流动负债

　　投资性房地-15.10.10.2流动负债合计

　　产

　　固定资产

　　-7.80.91.1非流动负债:在建工程

　　25.460.20.2长期借款

　　长期待摊费-11.90.00.0应付债券

　　用

　　递延所得税-0.11.21.2其他非流动负资产

　　债

　　非流动资产-9.64.64.8预计负债

　　合计

　　.

　　递延所得税负债

　　非流动负债合计

　　负债合计

　　股东权益:

　　股本

　　资本公积

　　盈余公积

　　未分配利润

　　外币报表折算差额

　　归属于母公司股东权

　　少数股东权益

　　股东权益合计

　　资产合计

　　4.43100100负债及股东权益总计

　　-9.77.28.447.10.30.2-24.728.011.1-3.050.354.146.510.87.70.224.64.855.90.00.0-27.10.00.0-7.130.60.768.4116.113.3115.18.3331.930.066.467.48.89.26.86.65.35.56.65.20.20.28.2427.726.75.155.85.87.33.632.64.43100100.

　　1)资产负债表总体状况的初步分析

　　从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同比增长了4.43%；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未分配利润增加了31.93%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。

　　从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.4%，而固定资产仅占0.9%，在建工程占0.2%。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于2财务管理案例

　　流动资产的增加。

　　从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3.0%，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3%；所有者权益所占的比重由上年的32.6%上升为33.6%，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。

　　2）资产主要项目分析

　　（1）

　　货币资金及其质量分析

　　万科货币资金增长变化图40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200720082009万科

　　从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。从过去三年的增长变化看，浮动性较大，08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运用较好。

　　（2）

　　应收款项及其质量分析

　　应收账款增长变化图160.00%140.00%120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%200720082009万科

　　应收账款同比增加了8.5%，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变化。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收账款逾期的情况。

　　在营业收入上涨了26.39%的情况下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而09年货币资金有所增长也是有力的证明。

　　财务管理案例

　　万科应收账款、销售收现于营业收入比较30,000,000,000.0025,000,000,000.0020,000,000,000.0015,000,000,000.0010,000,000,000.005,000,000,000.000.00200720082009营业收入销售商品、提供劳务收到的现金应收账款

　　尽管应收账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不重大但按信用风险特征组合后的风险较大的3年以上的应收账款由上年的1405万元下降为1053万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前5名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。

　　（3）存货及其质量分析

　　三年存货增长变化图73.00%72.00%71.00%70.00%69.00%68.00%67.00%66.00%65.00%200720082009存货

　　存货同比下降了2.0%，占资产总比重由年初的72.0%下降为67.6%，对利润增加有正面影响。存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售情况，公司对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价准备金额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。4财务管理案例

　　以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16234万元。其它8个项目暂维持08年末的评估

　　另外，存货也计提了存货跌价准备，从年初的9698万元到年末增加到了一亿2411万元。符合谨慎性原则。

　　（4）

　　长期股权投资及其质量分析

　　长期股权投资两年变化不大，虽然增长了1.6%，但是占资产总额比重不大，表明公司长期股权投资的战略没有变化，力度也不大。

　　公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。

　　另外，公司上半年计提减值准备与上年计提的减值准备相同，没有发生变化，预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。

　　（5）

　　投资性房地产及其质量分析

　　投资性房地产同比下降了-15.13%，但其比重较小，也未发生较大变化。投资性房地产主要采取成本模式计量。所以不存在将不满足条件的投资性房地产采用公允价值模式对其进行后续尽量，虚增当年利润的情况。

　　（6）

　　固定资产及其质量分析

　　固定资产同比减少了-7.87%。占资产总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水平。而固定资产减少主要是由于折旧引起的。

　　从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更。而2009年上半年也没有新计提固定资产减值准备，预示着公司自身对其固定资产的利用及其质量还是有信心的。

　　3）

　　负债主要项目分析

　　（1）

　　短期借款的分析

　　短期借款同比减少了53.47%，比重由年初的3.9%降到了年末的1.7%。虽然比重不大，但是降幅一半多。说明企业的流动资金运用灵活，有足够的能力偿还短期借款，说明企业拥有较好的商业信用。

　　（2）

　　应付账款的分析

　　应付账款同比较低了5.4%，应付账款的比重由年初的10.8%降到了上半年末的9.8%。尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大。从绝对额上来看，数额也比大。从年初到上半年度截止，绝对额变化不大。应付款主要为未支付的工程款和地价款。而由附注披露可知集团无个别重大账龄超过3年的应付账款；无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。

　　（3）

　　预收账款的分析

　　预收账款同比增加了25.2%，占权益总额的比重也有年初的20.1%增加为24.1%。从绝对数额上来看，预收账款增加了60亿3400万元。资料显示公司预收账款从06年到09年上半年间，每年都平稳上升，而到09年增幅较大。

　　财务管理案例

　　预收账款占负债的比较40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2006200720082009预收账款

　　另外，公司的营业收入同比增长了26.4%，低于前三年的增长幅度，但营业收入有所增长。营业收入的降幅较大，让人不免有些担心，但是从最近房地产的销售来看，万科的销售业绩还是不错的。

　　预收账款和营业收入变化趋势70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%200720082009预收账款营业收入

　　（4）

　　对应付职工薪酬的分析

　　应付职工薪酬同比降低了27.9%，所占比重也由年初的0.4%下降为0.3%，一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些，主要是有些职工福利，奖金和津贴都是年初未使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。

　　（5）

　　对应缴税费的分析

　　应交税费同比增加了57.97%，占权益总额的比重也由年初的-0.7%，下降到了-1.1%。该项目为负值，则表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金。

　　（6）

　　其他应付款的分析

　　其他应付款同比下降了9.77%，占权益总额的比重也由年初的8.4%下降为7.2%。从绝对数上开看，2009年上半年其他应付款达到了89亿9454万元，其中35亿4952万元系土地增值税。从附注中了解到，账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。上述余额中，集团无对持有集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应付款。于2009年6月30日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。

　　（7）

　　对一年内到期费流动负债的分析

　　财务管理案例

　　一年内非流动负债同比下降了24.72%，占权益总额的比重也由年初的11.1%下降为11.1%。减少主要是归还了银行借款和其他借款，值得注意的是其借款年利率为4.86%至7.56%。

　　（8）

　　对长期借款的分析

　　长期借款同比增长了46.50%，占权益总额的比重由年初的7.7%上升为10.8%。从绝对数额上开看，2009年上半年长期借款达到了134亿3964万元，其中125亿2311万元系1到2年到期的。

　　4）

　　所有者权益分析

　　所有者权益较上年上涨了7.7%，占权益总额的比重也由年初的32.6%上升为33.6%。主要是资本公积和未分配利润的增长较大，但是总体增幅较上年不大，说明公司盈利稳定。

　　5）

　　资产负债表的总体评价

　　综上所述，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常周转。货币资金的流动性强，说明公司的运作良好。从资产的分布来看较合理。

　　3.利润表分析

　　根据万科09半年度利润表，编制利润表的趋势分析表，如图：

　　2009630项目

　　一、营业总收入

　　二、营业总成本

　　其中：营业成本

　　营业税金及附加

　　销售费用

　　管理费用

　　财务费用

　　资产减值损失

　　加：公允价值变动损益

　　投资收益

　　其中：对联营公司和合营公司的投资收益

　　三、营业利润

　　加：营业外收入

　　减：营业外支出

　　其中：非流动资产处置净损失（收益）

　　四、利润总额

　　减：所得税费用

　　五、净利润

　　归属于母公司所有者的净利润

　　少数股东损益

　　六、每股收益

　　（一）基本每股收益

　　（二）稀释每股收益

　　增2009结构2008结构(减)/%/%/%26.39100.00100.0027.4781.5280.8347.5468.8158.95-19.787.5011.82-22.242.534.11-30.332.614.7318.101.091.16-2379.32-1.020.06-38.70-0.01-0.02620.510.740.13565.8825.9512.0813.01-399.5925.936.8034.4022.48134.4522.9922.990.6719.220.210.210.0019.225.0014.2211.582.640.1319.280.240.230.0019.295.9213.3711.941.42财务管理案例

　　七、其他综合收益

　　八、综合收益总额

　　归属于母公司所有者的综合收益总额

　　-26.4732.7120.960.2214.4411.800.3813.7512.33归属于少数股东的综合收益总额

　　134.452.641.421）利润表总体状况的初步分析

　　2009年6月，公司实现营业收入218.91亿元，同比增长了26.39%；营业利润

　　419，84.68万元，同比增长了25.95%；实现净利润310，022.73万元，同比增长34.4%；每股收益0.23元，同比增长22.99%。较高的利润从何而来？是行业因素,还是公司经营有方？

　　2）

　　利润表主要项目的分析

　　（1）

　　对营业收入的分析

　　营业收入增长趋势80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20052006200720082009营业收入

　　由图可以看出，2009年上半年增长了26.39%，低于往年的增长，但是随着营业收入的增长，基数变大，所以收入增长比例放缓是可以理解的。

　　从财务报表可以了解2009年上半年公司销售均价8818.8元，结算均价8690元，由于新建商品房供应在2009年4季度前仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，我们认为2009年下半年房价仍将继续上涨，因此公司毛利率将会缓步提升，我们预计2009年全年毛利率在23.9%。销量增长30%。1~6月份，公司实现销售面积349万平方米，销售金额308亿元，同比分别增长31%和28%；销售均价8825元/平米，同比下跌3%。万科上半年销售增长速度与全国水平基本一致，但明显低于其他一线地产公司。我们认为，其中主要原因有三点：一是基数效应，万科作为全国龙头，去年上半年销售面积体量远超其余一线公司，因此增长大幅提升更困难；二是万科去年大幅减少新开工面积，特别是长三角地区，因此报告期内长三角市场销量增长不明显；三是08年公司在积极降价促销下，市场占有率明显提升，而09年市场销售一片火爆的情况下，市场份额再上台阶有较大难度。

　　（2）

　　对营业利润的分析

　　2009年上半年营业利润同比增长了2.5.95%，营业利润占营业收入的比重略微有所下降。扩大盈利空间的贡献者是谁？从毛利率水平来看，2009年上半年财务管理案例

　　公司的毛利率较上年同期大幅下降10个百分点达到31.19％，处于近5年来的低点。公司毛利率大幅下降的原因主要是由于2007年左右国内地价涨幅较大，而2008年房价又开始了调整，公司目前结转的项目多为这些开发项目，符合我们前期对行业毛利率下降的判断，我们认为未来2年公司的毛利率水平将会在此基础上趋于平稳然后回升。

　　A.

　　营业成本。2009年上半年公司营业成本同比增长了47.54%，占营业收入总额的比重也由年初的58.95%上升为68.81%。在近年内变化趋势不大，说明公司的成本控制较好。

　　万科营业成本占营业收入比较80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2006200720082009万科B.三项费用。在营业收入增长，销量增长的情况下，销售费用同比下降了22.24%；管理费用同比下降了30.33%，财务给用同比增长了18.10%。总的来看，公司三项费用占营业收入的比重呈大幅下降趋势，费用率的大幅下降和2008年存货计提减值准备的冲回部分抵消毛利率大幅下降对净利润率的影响。这说明了公司对期间费用控制良好，值得注意的是，大企业在这段期间，在资本、规模、信贷方面的优势，期间费用都有一定比例的下降。

　　报告期，公司管理费用比去年同期降低30.3%（其中包括2008年股权激励计划取消的贡献），销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。

　　报告期，根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了部分冲回。对广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023万元调整到4,426万元，南京金域缇香项目由6,359万元调整到2,781万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234万元。

　　公司当期的期间费用率水平同比大幅下降，说明公司在强化内部管理，提高增长的质量方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。期间费用的大幅降低也使得公司的销售净利率水平在毛利率大幅下降的情况下得到明显提高。

　　3）

　　利润表的总体评价

　　从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本费用增幅所致，其费用控制角好，直接导致了其毛利率下降财务管理案例

　　5.54个百分点。

　　另外，1-6月公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%，销售增速低于行业水平，下半年公司将加大推盘力度，预计3季度可售面积约110万平米，4季度更是增长到约160万平米。随着可售资源的增长，以及房价的稳步上涨，我们预计公司今年销售将会突破600亿元。期末公司尚有409万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计322亿元，2009年业绩基本锁定。

　　4.财务比率分析

　　为便于进行比较分析，根据万科2009年上半年度和2008年上半年度的数据计算了两年上半年度的有关财务比率，如表：

　　项目

　　财务比率

　　万科

　　2009年2008年

　　1.901.760.300.550.310.4367%33%197.86%207.16%

　　31.19％

　　39%14.22%2%7％

　　16%3%13％

　　行业平均值

　　2009年2008年

　　1.990.5662.27%

　　1.920.5161.83%短期偿债能力

　　流动比率

　　速动比率

　　现金比率

　　长期偿债能力

　　资产负债率

　　产权比率

　　已获利息倍数

　　有形净值债务率

　　毛利率

　　盈利能力

　　210.95%

　　207.06%40.7268.6136.10%37.34%

　　0.61%1.58%

　　5.17%14.01%销售利润率

　　总资产收益率（净利润）

　　净资产收益率（净利润）

　　资本保值增值率

　　营运能力

　　应收账款周转率

　　应收账款周转天数

　　存货周转率

　　存货周转天数

　　营业周期

　　流动资产周转率

　　总资产周转率

　　现

　　现金偿现金流动负债比

　　债

　　现金负债总额比

　　金

　　比率

　　销售获现总比率

　　流

　　获取现每股经营活动现金径金

　　流量

　　量

　　能力

　　现金股利保障倍数

　　22.6745.867.947.850.180.330.060.421019.891096.8424,023.121,340.94919.030.190.30.180.30.120.120.890.03.141财务弹

　　财务管理案例

　　性

　　1）

　　短期偿债能力分析

　　从

　　相关指标中看出，流动比率、速动比率和现金比率较上年都有上涨，可以说明公司上半年的短期偿债能力在增强，短期偿债能力吃鱼同行业领先水平。应注意的是，在评价公司的短期偿债能力时，还应当考虑应收账款周转率和存货周转率的快慢。该公司应收账款周转率和存货周转率在行业中也处于领先地位，说明资产的流动性在行业中也处于领先地位。

　　2）长期偿债能力

　　从相关指标中看出，自唱负债率较上年上升了，为67%，长期偿债能力得到进一步的增强。从指标本身看，在行业中也算比较高的了，表明公司对借款融资利用的很好。

　　3）盈利能力分析

　　从相关指标中看出，公司盈利能力的各项指标均好于上年，说明该公司的盈利很强。从下表可以看出，万科在近五年的毛利率增长均高于行业平均值，说明公司的盈利能力高于行业平均水平。但是值得注意的是在09年中期的毛利率却相对上年度下降了将近10个百分点。主要源于结算项目中土地成本较高及08年市场调整带来的影响。

　　毛利率增长变动趋势图50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%06A07A08A09H万科行业均值4）营运能力的分析

　　从相关指标中看出，公司的指标周转率都有不同程度的下降。但在行业中仍处于较高水平。表明公司资产的整体周转质量比较高。但作为行业龙头公司，仍有明显不足，公司还应当会大力气，充分发掘潜力，给股东更大回报。

　　5）

　　现金流量分析

　　从相关指标中看出，公司现金偿债能力比率较上年有所提高，而且公司三年俩经营现金流入首次为正，说明公司调整策略，而且取得了很好的效果，说明公司靠经营活动创造的现金流量净额偿还债务的能力在增强，现金比较从组，但公司利用对外投资获取投资收益的能力就相对减弱了。如何进一步提高现金利用率是公司未来应关注的。

　　综合评价

　　万科集团自上市以来，保持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。

　　11财务管理案例

　　报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。

　　公司整体财务稳健。期末公司净负债率10.7%，比年初下降22.4个百分点，处于行业低端；资产负债率66.4%，银行贷款占负债比率37.9%，总体财务状况较稳健。期末账面现金268.8亿元，比年初上升34.5%；短期银行贷款及一年以内到期的银行贷款仅为121.3亿元；期内经营活动现金净流入98亿元，现金回笼情况良好。

　　受去年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本的项目进入结算期等因素影响，全年毛利率较去年下滑将较为明显。良好的销售表现将促使公司加快拿地、开工节奏，而成本控制对于毛利率的拉动也将于明后两年逐步体现，公司未来存在较好的业绩释放空间。

　　12

篇三：万科投资性房地产案例

　　公司

　　万科企业股份有限公司（深圳万科）

　　子流程参考号#SZ-FA-E复核人

　　朱关云

　　流程

　　固定资产

　　子流程

　　投资性房地产

　　修正日期

　　制作人

　　18/09/07谭建

　　1.

　　流程总述：

　　根据最新会计准则，深圳万科于2007开始将出租开发产品转入投资性房地产科目。但由于投资性房地产是以出租为目的而建的，而深圳万科所持有的商铺则是以销售为目的的，故该公司打算于2007年9月末，将在投资性房地产核算的项目转回出租开发产品。

　　2.

　　流程描述：

　　2.1.

　　投资性房地产定义

　　2.2.

　　投资性房地产收入

　　2.3.

　　投资性发地产成本

　　2.1投资性房地产定义

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：

　　（一）已出租的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物。

　　深交所发布的上市公司执行新会计准则备忘录第5号对投资性房地产界定问题的解答中指出作为房地产开发企业，对于销售状态不佳，按照能售则售、能租则租的态度暂时用于出租的房地产，公司的最终目的为通常为出售上述房地产，因此，公司通常应将其认定为存货。

　　并且备忘录第5号明确了满足投资性房地产的三个条件：

　　1、提供上述房产或地产的产权证明，以证明其符合投资性房地产的定义；

　　2、公司董事会提供拟将上述房产和地产长期对外出租的书面材料；

　　3、提供上述房地产的长期租赁合同以证明上述房地产已确实对外出租；

　　因我们本次中期将所有的出租开发产品均转入投资性房地产科目下，根据此备忘录建议对我公司的投资性房产的处理如下：

　　初始确认时：

　　1、能够满足以上三个条件，确实以出租为目的存货确认为投资性房地产，其中条件2是指子公司的董事会并不是集团董事会。

　　2、对于无偿提供给集团内部其它使用的房产，由于提供房产的公司无法从交易中赚取租金或资本增值，因此，不应将上述房产在个别报表中认定为投资性房地产，而是将其作为固定资产进行会计核算。

　　3、其它的以出售为目的或者没有产权的房产均转回至存货表中的出租开发产品中，集团会在下发的存货表中加回出租开发产品列项。

　　2.2投资性房地产收入

　　2.2.1投资性房地产合同主文档管理

　　在取得土地使用权后，商业管理部会根据社区规划的需要出具产品建议书，包括建议销售和出租的面积和价格。产品建议书经商业管理部负责人、分管副总及总经理审批后，交由设计机构开展设计工作或调整设计方案。在项目竣工备案之后，根据租户的《商业计划书》，商业管理部负责人、商业管理部分管副总对租户进行选择。《租赁合同》需在审批系统中经商业管理部负责人、财务收入管理岗、法律室及分管副总审批通过后方能盖章生效。合同的取消更改需由商业管理部用书面形式提出申请，经商业管理部负责人、财务收入管理岗、法律室及分管副总后方能生效。《租赁合同》在商业管理部进行存档。

　　财务部

　　收入管理岗负责维护更新租赁信息台帐。商业管理部经办人根据《租赁合同》建立租赁信息台帐。每次租赁信息更新后，商业管理经办人将发邮件告知财务部收入管理岗，财务部收入管理岗对租赁信息台帐进行更新[只有根据具有法律合同或商业管理负责人的书面通知才能对租赁信息进行维护]

　　（控制活动编号FA-E-1）.

　　租赁合同的关键信息更新（包括新增、修改、结束）需要通过经商业管理部负责人、财务收入管理岗及分管副总审批。由商业管理部经办人，主动知会财务管理部，财务管理部收入管理岗每月定期敦促商业管理部提供。

　　[专人每月复核租赁信息台帐，以确保所有的更新已完整的记录]

　　（控制活动编号FA-E-2）

　　2.2.2投资性房地产的收入

　　收取的租金，对照《租赁信息台帐》和收据或发票，财务部收入管理岗每月进行核对，核对一致后，进行凭证处理：

　　借：银行存款

　　贷：预售帐款/应收帐款

　　每季度末，根据及时更新过的租赁信息台帐，按权责发生制进行帐务处理：

　　借：预售帐款/应收帐款

　　贷：其他业务收入

　　[当期的租赁收入、费用已在当期进行了帐务处理]（控制活动编号FA-E-3）。

　　财务核算人员对租赁业务会计凭证进行复核。[财务复核人员对房产租赁业务会计凭证确认后签字]

　　（控制活动编号FA-E-4）。

　　部分委托物业公司进行日常管理的，物业部根据商业管理部提供的租户清单定期度催缴租金。物业公司根据收到的租金开出发票。租金发票由财务提供给物业公司。财务部核对发票和租金的总额，确认无误。

　　2.3投资性房地产成本

　　投资性房地产按25年进行摊销，残值率为4％，每季度确认收入时按摊销比例计提成本进行帐务处理

　　[当期的租赁收入、费用已在当期进行了帐务处理]（控制活动编号FA-E-3）。财务核算人员对出租房产业务的会计凭证进行复核。[财务复核人员对房产租赁业务会计凭证确认后签字]

　　（控制活动编号FA-E-4）。

　　借：其他业务成本

　　贷：出租开发产品摊消

　　支付给物业公司的管理服务费按照委托协议次季度结算。

　　借：营业费用

　　贷：银行存款

篇四：万科投资性房地产案例

　　投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素

　　——以万科企业股份有限公司为例

　　第1章

　　绪论

　　1.1研究的背景与意义

　　1.1.1研究的背景

　　1.1.2研究的意义

　　1.2国内外的研究现状

　　1.2.1国内的研究现状

　　1.2.2国外的研究现状

　　1.3研究的方法、内容与创新点

　　1.3.1研究的方法

　　1.3.2研究的内容

　　1.3.3研究的创新点

　　第2章

　　投资性房地产公允价值计量模式概述

　　2.1投资性房地产的概念

　　2.2公允价值计量模式的概述

　　2.3投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性

　　2.3.1投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性

　　2.3.2投资性房地产采用公允价值计量模式的可能性

　　第3章

　　投资性房地产公允价值计量的会计争议分析

　　3.1支持公允价值计量模式的理由

　　3.1.1投资性房地产的持有目的方面

　　3.1.2投资性房地产财务分析特质方面

　　3.1.3公允价值模式的信息价值方面

　　3.2反对公允价值计量模式的理由

　　3.2.1投资性房地产的市场活力方面

　　3.2.2公允价值计量模式成本问题

　　第4章

　　万科企业股份有限公司案例分析

　　4.1万科企业股份有限公司介绍

　　4.2投资性房地产不同计量模式对企业财务的影响

　　4.2.1财务报表附注中关于投资性房地产计量相关的描述

　　4.2.2公允价值计量的选用对主要财务指标的影响

　　4.2.3万科企业选择公允价值模式的驱动因素

　　第5章

　　改进房地产企业计量模式的对策

　　5.1提升房地产估值技术

　　5.2完善会计政策的选择

　　5.3企业及监管部门重视公允价值计量模式的全面推广

　　总结